A rescisão trabalhista em condomínio edilício é fato a que locador e locatário estão sujeitos no dia a dia da locação. Uma questão pouco comentada, mas que pode gerar controvérsia, diz respeito a quem cabe, dentro da relação locatícia, o pagamento das verbas rescisórias dos empregados do condomínio.
O tema é relevante para todos aqueles envolvidos em operações de locação de imóveis (residenciais, comerciais etc.), como imobiliárias, administradoras, locatários e locadores, incluindo holdings que auferem renda de locação.
Para responder a essa questão, devemos consultar a lei que rege as locações urbanas – Lei nº 8.245/1991 –, mais especificamente os seus arts. 22 e 23, que, respectivamente, versam sobre as obrigações do locador e do locatário.
Diz o art. 22, inciso X e parágrafo único, alínea “d” da lei:
“Art. 22. O locador é obrigado a:
(…) X – Pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do condomínio, especialmente:
(…) d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação”.
Agora, observemos o que diz o Art. 23, inciso XII, § 1º, alínea “a”:
“Art. 23. O locatário é obrigado a:
(…) XII – Pagar as despesas ordinárias de condomínio.
§ 1.º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:
a) Salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio”.
A fim de consultar a quem – locador ou locatário – compete o cumprimento de determinada obrigação, faz-se necessário interpretar, conjuntamente, os dois artigos citados.
Voltando à questão central deste artigo, os encargos trabalhistas, dos quais as verbas rescisórias são parte, têm natureza de despesa ordinária; logo, atribuíveis ao locatário por força do Art. 23, XII da Lei nº 8.245/1991.
Todavia, o Art. 22 esclarece que as indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados – ocorridas em data anterior ao início da locação – classificam-se como despesas extraordinárias e que, portanto, são de responsabilidade do locador.
Por analogia/exclusão, as indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data posterior ao início da locação, são atribuíveis ao locatário.
A aplicação acima delineada é óbvia, se considerarmos duas situações puras, com as quais raramente nos deparamos:
Situação 1: Determinado funcionário é admitido e demitido anteriormente ao início da locação. Não há qualquer dúvida de que, nesta hipótese, o responsável único pelo pagamento é o locador.
Situação 2: Determinado funcionário é admitido e desligado durante a vigência da locação. Neste caso, também não há qualquer dúvida de que aquele que deve arcar com a despesa rescisória é o locatário, especialmente porque o colaborador desligado esteve durante todo o seu período laboral a serviço, ainda que indiretamente, daquele (locatário).
Ocorre que a situação mais frequente diz respeito à junção desses dois cenários, ou seja, o colaborador é contratado anteriormente à locação, mas desligado na sua vigência, o que, inevitavelmente, conduzirá o administrador da unidade autônoma (apartamento, sala comercial etc.) à necessidade de rateio da despesa rescisória.
Para se chegar ao percentual de cada agente – locador e locatário –, faz-se necessária a comparação de dois prazos: o do vínculo laboral do colaborador desligado e o transcorrido da locação, cujo marco inicial é a transmissão da posse ao locatário.
Vejamos o seguinte exemplo:
O Condomínio “X” optou por rescindir, no dia 30/11/2021, o contrato de trabalho do porteiro João Medeiros, que havia sido contrato em 01/02/2010. A verba rescisória totalizou R$ 14.000,00.
Lucas Borges, proprietário da unidade autônoma nº 22, locou seu imóvel, em 01/02/2021, à Márcia Regina, pelo prazo de 30 meses.
A aplicação correta da legislação, nesta última hipótese, depende de um simples cálculo, cuja maior dificuldade consiste na obtenção das informações necessárias, imprescindíveis, nem sempre fornecidas pelas administradoras condominiais.
Vejamos como ficaria o exemplo acima, cujos dados são fictícios:
Funcionário João Medeiros:
Data da admissão: 01/02/2010
Data da demissão: 30/11/2021
Tempo laborado: 11 anos e 10 meses, ou 142 meses.
Locatária Márcia Regina Chaves:
Início da locação (transmissão da posse): 01/02/2021
Tempo de permanência quando ocorreu o desligamento: 10 meses.
Cálculo: 10 meses / 142 meses = 0,07 = 7% (sete por cento).
Conclusão: 7% é a cota-parte que cabe à locatária, pois compreende o período em que esteve na posse do imóvel e que, portanto, beneficiou-se da prestação de serviços do funcionário cujo contrato foi encerrado. Consequentemente, os 93% restantes serão suportados pelo locador.
Logo, a locatária deverá arcar com R$ 980,00 (7% de R$ 14.000,00), enquanto o locador terá de custear R$ 13.020,00 (93% de R$ 14.000,00).
Uma observação faz-se muito importante: Todo o raciocínio apresentado aplica-se somente quando há necessidade de um rateio extra, criado com a finalidade específica de indenizar o colaborador que se pretende desligar. Ou, ainda, quando a administração do condomínio opta por utilizar, a título de “empréstimo”, para custear os encargos decorrentes da rescisão trabalhista – despesa ordinária, convém lembrar –recursos oriundos do fundo de reserva, cujo montante foi constituído sob a chancela “despesas extraordinárias”, portanto sem a participação do locatário. Em ambos os casos, será imprescindível a determinação do percentual que cabe a cada sujeito da relação locatícia: locador e locatário.
Por outro lado, se houver recursos em caixa para o desligamento do colaborador, o rateio já terá sido feito no momento da arrecadação das despesas ordinárias contidas no boleto condominial. Explico: durante a vigência da locação, o locatário terá arcado com as despesas ordinárias das quais se extrairão os recursos a serem utilizados para o desligamento. De igual forma, o locador terá colaborado com a arrecadação dos recursos em caixa, porém anteriormente ao início da locação. Assim, nenhum cálculo far-se-á necessário.
De todo o exposto, vê-se que o tema não é tão complicado, mas exige atenção às partes envolvidas em locação imobiliária.
Beno Marcio Karlik é administrador de empresas e consultor imobiliário autônomo em São Paulo/SP.
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Esta matéria foi bem útil.
Trago uma situação que não foi abordada: E se o rateio para rescisões for para diminuir custos das despesas ordinarias logo redução do condomino? Não parece lógico que o inquilino será beneficiado com essa redução, logo deve pagar o rateio para rescisões? Neste caso se aplica também a proporção no caso de o periodo que o funcionário trabalha no condomínio antecede a locação?