Por Rodrigo Lucchesi
Comprar um imóvel nos Estados Unidos como investimento, seja para alugar ou para revender com expectativa de valorização, pode ser um ótimo negócio. É uma forma de diversificar o patrimônio, gerar renda em dólar e deter um ativo em um mercado com alta liquidez. Mas cuidados tributários devem ser observados.
Comprar um imóvel nos Estados Unidos é bem mais prático do que pode parecer. Basta ter um passaporte com visto válido (pode ser só de turista) e a comprovação da origem dos recursos. Muitas vezes você não precisa nem viajar para os Estados Unidos para concretizar a operação, pode fechar o negócio à distância mesmo.
Mas é preciso tomar alguns cuidados para não se ter surpresas desagradáveis lá na frente. Infelizmente muitas pessoas, por falta de um planejamento tributário adequado, acabam comprando estes imóveis na pessoa física, por exemplo, sem saber do impacto tributário decorrente dessa operação.
A legislação tributária norte-americana prevê que, quando uma pessoa ou empresa que não seja US Person (ou seja, não seja residente fiscal no país) vende (ou de outra forma transfere) um imóvel nos Estados Unidos, deve sofrer uma retenção na fonte. Essa retenção na fonte é apelidada de FIRPTA, que é na verdade a sigla da lei que a instituiu (Foreign Investment in Real Property Tax Act).
O FIRPTA é uma retenção abusiva, pois exige que as title companies (cartórios que oficializam as vendas de imóveis) retenham e remetam à Receita Federal americana geralmente 15% do valor de venda do imóvel (e não apenas do ganho de capital). Uma vez feita a retenção, o contribuinte precisa entregar uma declaração de imposto de renda de não–residente na qual irá reportar o ganho de capital na venda do imóvel e calcular o imposto de renda devido de fato. A diferença entre o imposto devido e o que foi retido é solicitado como restituição.
Muitas pessoas são pegas de surpresa com essa informação no momento da venda, e tem que esperar alguns meses, às vezes mais de um ano (dependendo da época do ano em que ocorre a venda), para ter acesso a restituição do valor retido em excesso.
A melhor forma de evitar essa retenção é constituir previamente uma empresa nos Estados Unidos, normalmente uma Partnership ou uma Corporation, e comprar o imóvel por meio dela. Com isso, no momento da venda, o imóvel pertencerá a uma entidade doméstica e o valor recebido não vai estar sujeito a retenção do FIRPTA, apenas à apuração do imposto de renda sobre o ganho de capital, se houver.
A melhor estrutura para a compra de um imóvel vai depender de vários fatores, como (i) uso do imóvel (se vai ser alugado ou vai ser exclusivo para uso pessoal), (ii) preocupação com imposto de herança, (iii) localização do imóvel, pois muitos estados americanos cobram imposto de renda estadual adicionalmente ao federal, e o imposto varia de acordo com o tipo de empresa que o detém.
Para aqueles investidores que já possuem o imóvel na pessoa física, ainda é possível uma reorganização societária para transferir a propriedade do imóvel para uma pessoa jurídica de forma a mitigar os riscos tributários.
Adicionalmente, uma segunda camada corporativa na estrutura pode ser necessária para, além dos benefícios citados acima, oferecer também proteção patrimonial contra o imposto de herança norte-americano. Mas isto é tema para outro artigo.
Cabe ainda ressaltar que em caso de venda de imóvel pela pessoa física e consequente retenção do FIRPTA, esse valor não poderá ser creditado contra o imposto de renda brasileiro devido nesta operação, pois o FIRPTA não configura um imposto e sim uma retenção temporária.
Por isso, é crucial que os investidores procurem uma consultoria tributária antes de comprar o imóvel (ou se já compraram, antes de colocar o imóvel a venda) para garantir o cumprimento das leis fiscais dos EUA e otimizar a sua carga tributária. Compreender as implicações fiscais específicas e procurar orientação profissional pode ajudar os não-residentes a navegar no complexo sistema fiscal dos EUA relacionado com a propriedade imobiliária.
Rodrigo Lucchesi é sócio-fundador da FIRST Tax Consulting e Enrolled Agent credenciado pelo IRS (Receita Federal americana).
Planejamento tributário internacional também é tema do nosso best-seller PLANEJAMENTO PATRIMONIAO: Família, Sucessão e Impostos.