Por Felipe Louzada
Em 29 de setembro de 2023, a Receita Federal publicou a Solução de Consulta COSIT nº 224/2023, que trata da aplicação da isenção do Imposto sobre a Renda de Pessoa Física (IRPF) incidente sobre o ganho de capital auferido na alienação de imóvel residencial no caso de utilização do produto da venda na quitação de financiamento de imóvel residencial já possuído pelo alienante.
No presente caso, a consulente narra que realizou a venda de “um apartamento com garagem e hobby box localizado na cidade de YYY, com a finalidade de utilizar o lucro desta venda para quitar parcialmente o financiamento assumido para a compra da unidade de apartamento n. XXX da Torre XXX e garagem n. XXX integrantes do empreendimento ‘XXX’, localizado no Município de XXX, ainda na planta.”
Por se tratar de imóvel ainda na planta, aguardando registro no respectivo Registro de Imóveis, a consulente questiona se o art. 39 da Lei nº 11.196/2005 e o art. 2º da Instrução Normativa SRF nº 599/2005 poderiam ser aplicados ao seu caso.
A Receita Federal esclareceu que a consulta se distinguia da Solução de Consulta Cosit nº 17/2022, apenas porque o imóvel, cujo financiamento pretendia-se quitar, ainda se encontrava na planta e sem registro.
A Receita Federal confirmou que, desde a publicação da Instrução Normativa RFB nº 2.070/2022, o contribuinte está autorizado a aplicar a regra da isenção do ganho de capital também na quitação de financiamento de imóvel na planta, sendo a localidade do imóvel no Brasil a única condição para gozar do benefício.
Essa orientação já foi reproduzida na questão nº 557 da edição de 2023 do famoso Perguntão IRPF.
Ressalta-se que a hipótese de isenção do IRPF prevista no art. 39 da Lei º 11.196/2005 aplica-se somente aos casos de emprego do ganho de capital na aquisição ou quitação de financiamento de imóvel residencial, excluindo os imóveis comerciais.
Em resumo, a Receita Federal concluiu que “é isento do imposto sobre a renda o ganho auferido por pessoa física residente no País na venda de imóvel residencial que, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contado da celebração do contrato, utilize o recurso para quitar, total ou parcialmente, débito remanescente de aquisição a prazo ou à prestação de imóvel residencial em construção ou na planta localizado no País”.
Felipe Pereira Louzada é advogado tributarista, associado sênior do BLS Advogados em São Paulo, e coautor do livro Renda Variável e do e-book Saída Definitiva do País – Guia Prática das Obrigações Tributárias, publicados pela Editora B18.
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