Em 4 de março de 2021, a Receita Federal publicou a Solução de Consulta Cosit nº 4/2021, que reforçou o conceito de imóvel residencial na fruição da isenção de imposto sobre a renda prevista no art. 39 da Lei nº 11.196/2005. No entendimento do fisco, imóveis pré-fabricados também podem se enquadrar no conceito de imóvel residencial, embora crie exigência para a comprovação de sua destinação.
O art. 39 da Lei nº 11.196/2005 prevê que é isento de imposto sobre a renda o ganho de capital auferido por pessoa física residente no Brasil na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias corridos, contados da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País.
A qualificação do imóvel como residencial é prevista no art. 2º da Instrução Normativa SRF nº 599, de 28 de dezembro de 2005. O normativo prevê, dentre outras disposições, que é considerada imóvel residencial a unidade construída em zona urbana ou rural para fins residenciais, segundo as normas disciplinadoras das edificações da localidade em que se situar.
A norma ainda determina que a isenção do imposto de renda seja aplicada à venda ou aquisição de imóvel residencial em construção ou na planta, não sendo, no entanto, aplicável à venda ou aquisição de terreno isoladamente.
A pessoa física consulente questionava se a isenção sobre ganho auferido pela venda de imóvel residencial poderia ser considerada para aquisição de casa pré-fabricada e terreno onde foi fixada, ainda que não tenha sido averbada a construção.
Ao analisar o caso, a Receita Federal concluiu ser possível a fruição da isenção de que trata o art. 39 da Lei nº 11.196/2005 na hipótese de aquisição de casa pré-fabricada e terreno onde foi construída, ainda que a construção não tenha sido averbada. No entanto, o fisco esclareceu que, a par do cumprimento dos demais requisitos previstos na lei, deve o contribuinte manter comprovação adequada, hábil e idônea de que o imóvel objeto da operação destina-se a fins residenciais, segundo as normas disciplinadoras das edificações da localidade em que se situar.
Em suma, a Receita Federal confirma que imóvel pré-fabricado e seu terreno integram o conceito de imóvel residencial, mas cria uma exigência extra legem para que estes sejam aproveitados na fruição da isenção do imposto sobre a renda previsto no artigo 39 da Lei nº 11.196/2005. Em outras palavras, não basta alegar que o imóvel pré-fabricado é residencial. Deve-se provar por meio de documentação hábil e idônea essa condição.
Felipe Pereira Louzada é tributarista especializado em tributação de pessoa física, associado do Battella, Lasmar & Silva Advogados em São Paulo, e coautor do e-book Saída Definitiva do País – Guia Prática das Obrigações Tributárias, publicado pela Editora B18.